Lors de sa visite du bien immobilier, le diagnostiqueur immobilier analyse les éléments liés à l’isolation thermique ainsi que les systèmes de production d’énergie. Pour calculer la consommation énergétique annuelle, il utilise la méthode 3cl. Elle est aussi appelée également méthode conventionnelle. Généralisée avec la réforme du 1er juillet 2021, cette méthode de calcul se focalise sur les caractéristiques thermiques :

• Matériaux
• Isolation
• Vitrage
• Systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire

De nouveaux critères sont désormais ajoutés pour affiner le résultat du classement énergétique. On trouve : le nombre d’heures quotidiennes passées dans le logement ou le degré de la température ambiante. Pour le premier, il est estimé à 16 heures par jour durant les jours ouvrés. L’ancienne méthode dite « sur facture » se basait sur la consommation énergétique des 3 dernières années avant la vente.

À la fin de la visite, le diagnostiqueur immobilier remet un rapport écrit retraçant l’analyse détaillée. Les résultats se présentent sous deux catégories d’étiquettes. D'un côté, l'énergie pour la consommation énergétique annuelle. De l'autre, climat pour les gaz à effet de serre. Chacune d’entre elle est associée à une lettre et un code couleur. A représente les logements ayant une excellente performance énergétique, tandis que les logements classés F et G sont considérés comme les pires du marché.

Quels sont les bâtiments concernés par le diagnostic DPE ?

Tous les bâtiments clos et couverts sont concernés par le diagnostic de performance énergétique obligatoire. En effet, cette expertise est indispensable en cas de vente ou la location de biens à usage d'habitation ou professionnels comme les baux commerciaux. Il existe toutefois des exceptions qui ne sont pas concernées par le diagnostic et qui sont :

• les constructions provisoires qui ont une durée d'utilisation maximale prévue à 2 ans
• les bâtiments indépendants qui ont une surface de plancher inférieure à 50 mètres carrés
• les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel dont les systèmes de production d'énergie émettent une faible quantité pour son occupation
• les bâtiments qui ont un rôle de lieux de culte
• les monuments historiques classés
• les logements à usage d'habitation qui doivent être utilisés moins de 4 fois / an

Qui peut réaliser le diagnostic DPE ?

L'article L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation stipule que seul un diagnostiqueur immobilier certifié est en capacité de réaliser l'expertise. Ce dernier doit disposer d'une certification issue d'un centre de formation agrégé COFRAC (Comité Français d'Accréditation) pour pouvoir exercer. De plus, il est tenu de souscrire à une assurance professionnelle de responsabilité civile, car ce dernier engage sa responsabilité lorsqu'il intervient.

Le diagnostiqueur immobilier ne doit pas porter atteint à l'impartialité de la profession. Celle-ci est régie par la législation. Cela signifie qu'il ne peut accorder des avantages à quelconque professionnel soumis à la loi Hoguet.

Lors de l'intervention, le technicien remet au client un document d'attestation sur l'honneur que ce dernier est en situation régulière au regard des dispositions légales. On retrouve ainsi la mention suivante sur tous les documents édités : " Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par... " avec le nom et l'adresse postale de l'entreprise.

Et la transmission du DPE, comment ça se passe ?

Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment sera aussi transmis à l'Agence de la transition écologique (ADEME). C'est cet organisme qui donnera un numéro à 13 chiffres à chaque dossier. Ce numéro rend un dossier valide. Sans lui, le diagnostic est caduc. Seulement après cette étape, le DPE sera transmis au bailleur ou propriétaire du bien immobilier expertisé. L'envoie du dossier DPE est totalement digitalisé. Il sera donc envoyé par mail avec le reste du DDT.

Comment calculer son DPE 2021 ? (Classe énergétique)

Le 1er juillet 2021 est entré en vigueur la nouvelle version du diagnostic énergétique. Elle se veut plus exigeante que la précédente. L’unification de la méthode de calcul a pour objectif de fiabiliser le diagnostic DPE. Elle s'inscrit face à une multitude de méthodes remettant en cause la crédibilité du diagnostic.

De plus, avec la loi climat de 2019, le gouvernement a annoncé sa volonté de faire la chasse aux logements énergivores du parc immobilier français.

Cette nouvelle règlementation du DPE apporte de nouveaux changements comme :

• La fin du DPE vierge : ces documents sans informations représentent 20% des diagnostics énergétiques réalisés selon le Ministère de la Transition Ecologique, et ont lieu lorsque le propriétaire est dans l’incapacité de fournir les factures du logement. Avec la fin de la méthode sur facture, les logements seront tous diagnostiqués de la même façon.
• La prise en compte de 5 usages d’habitation au lieu de 3 auparavant : chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, refroidissement et auxiliaires.
• L’échelonnement de l’interdiction des biens immobiliers étiquetés F ou G à la location : dès 2023 pour les pires passoires thermiques et interdiction totale en 2028. Dès 2022, les propriétaires bailleurs de ces biens devront réaliser un audit énergétique en plus du diagnostic DPE.
• L’opposabilité du DPE , qui rejoint la liste des autres diagnostics où un acquéreur ou locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de résultat erroné. Ce dernier pourra également se retourner contre le diagnostiqueur qui aura réalisé l’expertise énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique a de nouveau été mis à jour le 1er novembre en raison de défaut de calcul sur les maisons d'avant 1975.

Autre nouveauté apportée par la réforme du 1er juillet 2021 : l'obligation de réaliser un audit énergétique. Cette dernière entrera en vigueur le 1er septembre 2022 et concernera les propriétaires de passoires thermiques dans un premier temps. Mais les propriétaires de logements D ou E seront aussi concernés si leurs biens immobiliers consomment plus que 331 kWh/m2/an. Le contenu de cette réforme est indiqué dans l'article 158 de la loi n°2021-1104.

L'objectif de cette nouvelle expertise énergétique est d'entrer en détail sur les différents travaux à envisager. Tout cela dans le but d'optimiser la consommation d'énergie. Tout comme le DPE location et vente, l'audit énergétique intervient avant toute transaction immobilière entre particuliers.

La réalisation de cette nouvelle expertise pointue est particulièrement semblable à celle du diagnostic DPE. Lors de sa venue dans le bien immobilier, le diagnostiqueur établi des prévisions sur les critères suivants :

• Ressenti des habitants durant les périodes hivernales et estivales
• Relevé des températures intérieures avec des clichés thermographiques
• L'état de l'installation intérieure principale qui produit de l'énergie

Contrairement au principal diagnostic de performance énergétique, le coût du bilan énergétique d'un logement est davantage coûteux. En effet, du fait de sa complexité et de sa précision, cette expertise n'était pas établie automatiquement auprès des particuliers. Par exemple, comptez entre 500 et 1000 € pour un seul logement selon la surface en m2. Ce prix peut monter jusqu'à 10.000 € pour l'ensemble d'une propriété.

Heureusement, de nombreuses aides financières sont disponibles pour vous permettre de réaliser ces expertises !

Exemple du rapport du nouveau DPE

Exemple de recommandations du nouveau DPE 2021

Quelle est la durée de validité d'un DPE ?

L'arrivée du nouveau DPE bouscule la validité des anciens bilan DPE réalisés jusqu'au 30 juin 2021. De ce fait, le gouvernement a mis en place un calendrier de dérogation durant lequel un certain temps de latence sera accordé :

• aux diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valides jusqu'au 31 décembre 2022
• aux diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valides jusqu'au 31 décembre 2024

DPE Opposable

Le nouveau DPE, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, est devenu opposable alors qu'il n'avait qu'un rôle informationnel jusqu'à maintenant. La valeur juridique de l'expertise évolue et devient désormais contractuelle. En cas de résultat erroné, le propriétaire peut se retourner contre le technicien pour les dommages causés (retard de la transaction, rétractation de la part de l'acquéreur, etc.). Seules les recommandations émises par le professionnel restent à ce jour non opposables.

Affichage du DPE (étiquette énergétique) dans une annonce immobilière :

Bien avant l'entrée en vigueur de la réforme du 1er juillet 2021, l'affichage du résultat du DPE est une obligation pour le vendeur depuis la loi du 14 juillet 2010. Cet affichage a un rôle sociétal et environnemental. D'une part, car elle permet aux acquéreurs de mesurer leur impact environnemental avec des biens qui consomment ou non. De l'autre, elle permet de valoriser les biens avec une meilleure note et qui gagnent en valeur vénale.

En cas d'absence volontaire ou involontaire de l'étiquette énergie issue du diagnostic de performance énergétique dans l'annonce, des sanctions sont prévues. Ces dernières peuvent être :

• Civiles : l'absence d'affichage constitue un dol selon l'article 1116 du Code Civil . Cela peut aller de la nullité de l'acte de vente à la réduction du prix définitif de la transaction.
• Pénales : l'absence des étiquettes peut être considérée comme un grief de publicité mensonger selon l'article L.121-1 du code de la consommation. Il en résulte d'une peine de 2 ans de prison et de 37.500 euros d'amende.
• les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel dont les systèmes de production d'énergie émettent une faible quantité pour son occupation
• les bâtiments qui ont un rôle de lieux de culte
• les monuments historiques classés
• les logements à usage d'habitation qui doivent être utilisés moins de 4 fois / an

Le manquement d'information de l'étiquette énergie est sanctionné, avec l'apport de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 :

• d'une amende administrative maximale de 3.000 € pour une personne physique.
• 15.000 € pour une personne morale.
• Les particuliers sont également concernés par cette obligation d'informer avant la transaction.

Que contient le DPE ?

Afin d'être valide le diagnostic DPE doit contenir 4 grands types d’informations :

• Décrire la performance énergétique des logements ou des bâtiments à travers ses équipements de chauffage, de climatisation, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation
• Deux labels « énergie » et « climat »
• Recommandations spécifiques sur les mesures les plus efficaces pour améliorer la performance énergétique
• Une description détaillée des données utilisées pour calculer le DPE (depuis le 1er janvier 2012)

Le diagnosticien calculera le DPE sur la base de 60 critères, et pourra indiquer la quantité réelle d'énergie consommée en fonction de la situation spécifique, et parfois indiquer la valeur estimée de la consommation.

Que contient le DPE ?

Source : ADEME

Quels sont les documents à fournir ?

Avant que le diagnostiqueur intervienne chez vous pour faire un DPE, des documents devront lui être transmis. Les documents à transmettre varie en fonction de la situation de chacun, du bien immobilier et du projet (mise en vente ou contrat de location). Mais vous pouvez d'ores et déjà préparé :

• Informations sur l'année de construction du bien immobilier (acte notarié...)
• Plans du logement
• Factures de rénovations énergétiques, présence de gaz, système de production d'eau chaude...

Notre équipe se chargera de vous transmettre une liste complète des pièces à fournir en fonction de votre cas particulier. Voici la liste des documents demandés lors de l'intervention pour la réalisation du diagnostic :

• les diagnostics antérieurs s'ils ont été réalisés
• le descriptif technique du bâtiment
• l'acte d'acquisition du bien qui contient la date de construction

À la fin de l'intervention, le diagnostiqueur envoie les données qu'il a récoltées à l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie).

Nos diagnostics immobiliers:

Basé à la Souterraine en Creuse, Bureau Habtalan réalise l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires : Diagnostic Electricité - Diagnostic Gaz - Diagnostic Termites - Loi Carrez - Loi Boutin - Diagnostic Plomb - Diagnostic ERP Diagnostic DPE